Придбання нерухомості в різних країнах має ряд особливостей. У Таїланді іноземні громадяни можуть купувати апартаменти в багатоквартирних будинках (кондомініуми), але покупка будинку це трохи складніший процес. Іноземець, як приватна особа, не може за законом володіти в Таїланді землею (на якій стоїть будинок). Виняток становлять іноземні інвестори, які вклали в економіку Таїланду 40 млн. Бат. Для них відкривається можливість купити ділянку землі. І то не дуже великий. Втім, не все так складно і купити будинок в Таїланді може дозволити собі не тільки доларовий мільйонер.
Зміст статті
- 1 З чого почати, вибір будинку
- 2 види будинків
- 3 Процедура оформлення угоди, договір, формальності
- 4 Варіанти оформлення будинку для іноземців
- 5 Послідовність формальних процедур при покупці
З чого почати, вибір будинку
Може здатися, що вибрати підходящий вам будинок дуже просто. Адже ви знаєте, що вам потрібно. Насправді, процес цей досить тоскний і довгий. Для початку, як мінімум, треба визначитися з регіоном. Краще заздалегідь об'їздити всі ваші місця в якості туриста, приблизно оцінити їх інфраструктуру і атмосферу. Придбати будинок віддалено, грунтуючись на описі в інтернеті або в агентстві нерухомості, звичайно, теж можна. Але ризик невдалої покупки і ціна в такому випадку будуть набагато вище. Виберете, наприклад, будинок на березі моря, як з обкладинки, а за фактом біля неї буде який-небудь пустир з смітником або стоянка рибальських човнів.
Як знайти цікаві пропозиції будинків? Тут багато варіантів. Можна почати з пошуку в інтернеті. Як в Росії, так і в Таїланді, на місці багато агентств нерухомості, які пропонують свої послуги. Можна також дивитися оголошення про продаж будинків від приватних осіб в соц. мережах або в місцевих газетах. А можна навіть і «ногами» - об'їжджати ваші райони, дивитися оголошення про продаж на будинках, розпитувати місцевих жителів. Правда, це досить енерговитратний спосіб.
Спочатку потрібно прошерстить район і знайти потрібний будинок
Якщо ви вже в Таїланді і непогано орієнтуєтесь на місцевості, знаєте райони і основні вулиці і вибрали кілька потрібних вас об'єктів, все ж самостійно їздити на їх перегляд - справа досить обтяжлива. Потрібно або мати свою машину, або кожен раз брати таксі, самостійно домовлятися з господарями нерухомості, будь то іноземці або тайці. Щоб легко виконувати ці завдання, потрібно займатися всім перерахованим не один день.
Тому найпростіший спосіб приступити до огляду будинків - звернутися в місцеве агентство нерухомості. У Таїланді багато орієнтованих на російського покупця агентств, з російськомовними співробітниками. Зазвичай агенти безкоштовно возять клієнтів на перегляди, самі домовляються з господарями і переводять виникають в ході перегляду питання. Багато об'єктів за один день, правда, дивитися все одно не вдасться, так як і тайці народ неквапливий, і об'єкти можуть бути на великій відстані один від одного. Але все ж організовувати перегляди набагато простіше з агентом, ніж самостійно.
Тобто, ви можете спочатку їздити з агентом, потім вже самостійно. Можна звертатися до кількох агентам, вони можуть працювати в різних районах. Можна знаходити іноземного агента через інтернет. Можна звернутися в офіс. Як правило, у пристойних агентств є і офіси і інтернет сайти. При виборі агента треба враховувати, що російськомовний співробітник це добре, але тайцам спілкуватися між собою простіше, а іноземці (найчастіше європейці) в середньому більш відповідальні і пунктуальні, ніж азіати. Тому якщо ви можете спілкуватися англійською, має сенс звернутися до тайського менеджеру, який працює на європейського боса.
види будинків
Серед агентів з нерухомості є спеціалізуються на «вторинці», на продажу від забудовника або ті, хто працює з одним селищем.
Будинок може бути як в селищі, так і окремо стоїть. Краще, звичайно, вибирати селище. Там завжди є місцева адміністрація, яка буде допомагати у вирішенні побутових питань. Ще краще - охороняється селище із закритою територією і інфраструктурою. Зазвичай це басейн, тренажерний зал, дитячий майданчик, зал для зборів власників. У хороших селищах для іноземців список інфраструктури і місць загального користування буває і більше. У Таїланді настільки багато росіян, що в деяких регіонах, наприклад, у Паттаї і Хуа Хіні, є так звані «російські селища» - де будинки в основному придбані російськими сім'ями. Бувають також селища і місця, де живе більше іноземців або тайців.
Краще купувати будинок в відгородженому селищі
Будинок в Таїланді можна купувати, як на стадії нульового циклу будівництва, так і вже давно побудований і обжитий, у фаранга або тайця. Купівля нового будинку - це великою мірою умовність. Ви купуєте ділянку, до якого забудовник пропонує якийсь типовий проект, зазвичай навіть кілька, в різних цінових категоріях. При цьому в процесі будівництва проект можна сильно змінювати на свій смак, як внутрішню обробку, так і архітектуру будинку в цілому. Також можна купити вже готовий новий будинок у забудовника або «вторинку» - у господаря. За ціною всі ці варіанти відрізняються не принципово. Якщо хочеться зробити будинок повністю «під себе», то найоптимальніший варіант - покупка ділянки. Правда, доведеться чекати спорудження будинку і контролювати якість виконання робіт. Якщо вас влаштовує вже готовий типовий варіант - прекрасно, можна купити і відразу приступати до вибору меблів. Купівля будинку у господаря, тобто вторинки, хороша тим, що багато недоліків житла господар вже усунув, а дещо і проапгрейділі в порівнянні з початковим варіантом. Мінус в тому, що смаки у людей все-таки різні і важко знайти щось дійсно підходить саме вам.
Процедура оформлення угоди, договір, формальності
Коли у вас вже є на прикметі повністю влаштовує за всіма параметрами об'єкт нерухомості, вам потрібен юрист. Це, мабуть, головне. Російська або іноземець не може бути тайським юристом. Це в кращому випадку перекладач або посередник. Юрист - тільки таєць. Він буде вести всі ваші справи, тому він повинен бути хорошим професіоналом. І добре говорити по-англійськи.
З документів за великим рахунком для здійснення угоди від вас потрібен лише закордонний паспорт. Але все ж є ряд нюансів. Наприклад, для того, щоб здійснити оплату, потрібен в першу чергу рахунок в банку, який зазвичай іноземцям відкривають або за відповідною візою (туристичної, навчальної, бізнес) або «під угоду» - коли вже є попередній договір про покупку нерухомості.
В першу чергу з юристом підписується попередній договір. Відповідно до нього господареві вноситься завдаток (готівкою). Це зазвичай невелика сума, близько 1% від вартості угоди. На підставі цього попереднього договору можна відкрити рахунок в тайському банку, якщо його у вас ще немає. У попередньому договорі прописується, протягом якого часу повинна бути внесена основна сума.
Документи, необхідні для оформлення рахунку в банку:
- довідка з Іммігрейшн офісу
- довідка за місцем проживання в Таїланді (де покупець проживає в даний момент)
- попередній договір на купівлю нерухомості
- закордонний паспорт
С не туристичної (NON-B, NON-O, NON-E) візою відкрити рахунок в банку щодо просто. З туристичною візою або зі штампом відкрити рахунок теж можна, але не у всіх банках і не у всіх відділеннях одного і того ж банку. Як це часто буває в Таїланді, все залежить від рішення конкретних людей. Якщо ваш агент домовиться з менеджером в банку і покаже попередній договір про покупку нерухомості, рахунок швидше за все відкриють.
Варіанти оформлення будинку для іноземців
Найголовніший нюанс при покупці будинку в Таїланді полягає в тому, як іноземцю оформити у власність земельну ділянку, на якій стоїть будинок. Варіантів по суті два: довгострокова оренда або оформлення на юридичну особу. Є ще один, досить екзотичний варіант - узуфрухт. Це довічна оренда, без права передачі у спадок. Правда, навряд чи такий спосіб багато кому сподобається.
Довгострокова оренда або leasehold оформляється терміном на 30 років, з правом її дворазового продовження. Теоретично термін оренди може становити максимум 90 років. Є інформація, що деякі дорогі житлові об'єкти можна орендувати на 120 років, а для бізнесу - на 150 років. Але це все тільки теорія. Практично ж максимальний можливий термін оренди на даний момент - 30 років. Іноді агентства нерухомості пропонують договір з автоматичним продовженням оренди, але такі варіанти не є відповідними закону. Навіть якщо в договорі прописано, що власник зобов'язаний продовжити оренду, це не має енфорсмента в суді. Якщо після закінчення 30 років господар відмовиться продовжувати оренду, суд буде на його боці. Треба врахувати, що через 30 років власник може бути вже інший, тому що земля перейде у спадок і т.п. Крім того, законом про землю в Таїланді менше 30 років, тому і прецедентів з продовженням ще не було.
У разі, якщо ви хочете взяти земельну ділянку в довгострокову оренду, слід звернутися до юриста, передавши йому необхідні для оформлення документи. Юрист їде в Land Office, де на свідоцтві про власність (Chanote) роблять відмітку, що власність перебуває в оренді. Свідоцтво про власність в такому випадку залишається у колишнього господаря. З точки зору господаря земельної ділянки, це можна назвати володінням власністю з обтяженням.
Найпоширенішим способом оформлення в повну власність (freehold) земельної ділянки в Таїланді є установа фірми (компанії) і покупка будинку в її власність. Таким чином, власником є не фізична особа, а юридична фірма. Це легальний спосіб. Правда, за умови, що компанія веде діяльність, а не є номінальним утримувачем. Нюанс в тому, що повністю на себе іноземець фірму реєструвати не може, повинні бути тайські акціонери. Оформлення можна зробити через привілейовані акції. Наприклад, тайці володіють 70% звичайних мають право голосу, іноземець - 30% але привілейованими, які наприклад мають 5 голосів на акцію.
Послідовність формальних процедур при покупці
Всі документи, пов'язані з оформленням компанії готує ваш тайський юрист. Акціонерами новоствореної компанії є тільки тайці. Потім компанія купує нерухомість. Тобто свідоцтво про власність (чанот) від колишнього власника переходить до компанії. Далі в компанії змінюються акціонери. Зараз частка тайців повинна бути досить велика, щоб це не виглядало вже зовсім номінально. У фаранга право блокування, щоб тайці не продали самостійно цю нерухомість. Якщо ви купуєте будинок, що будується, оплата забудовнику надходить в кілька етапів, але в Земельному Департаменті угода буде зареєстрована тільки після внесення повної суми.
Після того як покупець надає юристу чек з банку на суму, прописану в головному договорі, юрист з документами їде до Земельного Департамент (Land Office) щоб почати процедуру переоформлення нерухомості з одного власника на іншого. Переоформлення займає від одного дня до двох тижнів. Протягом цього часу, фактично, у покупця немає, ні грошей, ні свідоцтва про власність. Запорукою успішного проведення операції є виключно репутація тайського юриста. Якщо будинок, куплений раніше компанією купується іноземцем, реєструвати угоду в Земельному Комітеті не потрібно, змінюються директор і акціонери компанії.
Купити будинок в Таїланді
Завершує процедуру покупки отримання від юриста тайського свідоцтва про власність - Чанота (Chanote) і ключів від будинку. Свідоцтво про власність для громадян Таїланду і іноземців виглядають однаково, на зворотному боці свідоцтва записуються відомості про всіх попередніх власників об'єкта нерухомості.
P.S. З покупкою квартири все трохи простіше, тому що не виникає земельного питання, але потрібно пам'ятати про квоти на кількість квартир, які можуть належати іноземцям в кондомініумі. І я б, напевно, купував би квартиру, мені здається така нерухомість поліквіднее буде.
